Faire l’achat d’un immeuble à revenus est une excellente manière d’accumuler du capital à long terme et d’obtenir un revenu passif. Avant de prendre cet engagement, vous devez considérer les aspects suivants afin de vous assurer que votre investissement soit rentable et à la hauteur de vos capacités.
Quel type d’immeuble souhaitez-vous acheter?
Il existe différents types d’immeubles locatifs que vous pouvez acquérir. Voici une liste des choix qui s’offrent à vous. N.B. Nous avons exclu les condos, les chalets et les minimaisons, car ils sont soumis à une règlementation stricte qui varie en fonction des municipalités.
Maison unifamiliale
Maison en rangée
Maison de chambre
Duplex
Triplex
Quadruplex
Immeubles de 5 à 7 logements
Immeubles de 8 logements et plus
Les maisons unifamiliales et en rangée sont les propriétés qui demandent généralement le moins d’entretien en raison du petit nombre de locataires à gérer. Cependant, elles ne génèrent qu’un seul revenu locatif, mais ce montant peut être intéressant si la propriété est située dans un secteur recherché.
Ce type de bien est prisé par les familles avec des jeunes enfants qui n’ont pas les moyens d’acheter et par celles qui doivent se déplacer temporairement pour le travail.
Les loyers des immeubles locatifs de plusieurs unités peuvent être plus élevés, car ils nécessitent plus de gestion. Stationnement à déneiger, multiples cuisines et salles de bain à entretenir, relations de voisinage, les appartements sont des propriétés locatives qui nécessitent une expertise de gestion importante.
Lorsque des éléments de l’immeuble doivent être rénovés, l’investissement s’avère plus important en raison du nombre total à réparer. Par exemple, un bâtiment de six logements comporte plus de fenêtres qu’une maison unifamiliale. Heureusement, réaliser des travaux permettra d'augmenter la valeur de votre immeuble.
Plus la quantité d’unités est importante, plus il faut s'attendre à du roulement, surtout quand la clientèle se compose d'étudiants et de travailleurs temporaires. Cette situation est particulièrement vraie avec les maisons de chambres, où les étudiant·es et les travailleur·es temporaires se relaient constamment.
Publier les annonces, faire visiter les unités, réaliser des enquêtes de crédit et signer les baux sont des étapes qui nécessitent des ressources considérables.
Les investisseur·ses doivent choisir le type d'immeuble à revenus qui correspond à leurs objectifs d'investissement et à leur niveau d'expérience en gestion. Les grands immeubles ont un potentiel de rentabilité plus élevé et prendront plus de valeur au fil du temps, mais ils nécessitent plus de gestion que les propriétés qui ont moins de portes.
Conseils pour votre recherche
Avant de faire l’achat d’un immeuble locatif, établissez un budget qui inclut toutes les dépenses associées :
La mise de fonds
Les frais de notaire
Les taxes foncières
Les assurances
Les frais de gestion
Les éventuelles périodes d'inoccupation
« Il est crucial de comprendre la réalité du marché locatif du secteur visé afin de vous assurer de prévoir adéquatement votre transaction et de réaliser un investissement qui sera profitable pour vous. À cet effet, il sera judicieux de prendre connaissance de l’ensemble des dépenses reliées à une propriété locative afin de vous assurer que les revenus potentiels couvrent celles-ci.
Envisagez également de vous entourer de spécialistes pour vous accompagner dans vos démarches, comme un·e conseiller·ère en placement pour créer un budget complet qui correspond à vos objectifs financiers et à votre stratégie d'investissement. »
Jonathan Dion, représentant hypothécaire chez Desjardins
Pour déterminer les critères d'achat d'un bien locatif, vous devez considérer plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci, pensez à l'emplacement de la propriété, la demande dans la région, les revenus locatifs potentiels, l'état de la propriété et le potentiel de rénovations, les taxes et dépenses associées à la propriété et les options de financement disponibles.
De plus, il est important d'avoir une compréhension claire de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque, ainsi que de mener des études et des analyses de marché approfondies avant de prendre une décision.
Trouver l’emplacement idéal
L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants à prendre en compte lors de l'achat d'un immeuble locatif, au Québec comme ailleurs dans le monde. Il peut affecter les revenus locatifs, les coûts d'entretien et la valeur de revente potentielle. Un emplacement privilégié, comme une zone avec de bonnes écoles, un faible taux de criminalité et un accès aux transports en commun peut justifier des loyers plus élevés et attirer des locataires plus désirables.
Afin de déterminer si son emplacement est favorable et que vos futur·es locataires auront une bonne qualité de vie, surveillez ces huit points au moment de visiter des immeubles locatifs.
Selon un sondage réalisé par Léger pour Royal LePage, 11 % des Canadiens, soit 4,4 millions de personnes, détiennent un bien immobilier dans le but de le louer. La majorité des investisseurs possède un seul immeuble, tandis qu’un tiers en détient deux ou plus.
23 % des Canadiens qui n’ont pas encore investi dans une propriété à revenus affirment qu’ils sont susceptibles de passer à l’action au cours des cinq prochaines années. De plus, la moitié (51 %) des investisseurs actuels prévoient acquérir un autre bien immobilier à revenus durant la même période.
De plus, il est plus facile de trouver et de garder des locataires dans un endroit populaire, ce qui réduit les périodes d’inoccupation et maximise les profits. Il est essentiel d'analyser le marché immobilier local et la communauté avant d'investir dans un immeuble à revenus pour s'assurer qu'il répond aux besoins et aux préférences des locataires potentiel·les.
Rentabilité et rendement d'un immeuble locatif
Pour calculer la rentabilité d'un immeuble locatif, vous devez d'abord déterminer le revenu locatif brut annuel en multipliant le loyer mensuel par 12. Ensuite, soustrayez les dépenses annuelles telles que les versements hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, les frais d'entretien et les frais de gestion immobilière du revenu locatif brut annuel.
Divisez le nombre obtenu par le montant total de l'investissement (y compris la mise de fonds, les frais de transaction et les frais de rénovation) pour obtenir le pourcentage de rendement locatif. Ce pourcentage peut être utilisé pour comparer la rentabilité de différents immeubles à revenus et déterminer s'il s'agit d'un investissement rentable.
Financement de l’achat d’un immeuble locatif
« Il existe plusieurs options pour financer l'achat d'un bien locatif au Québec, notamment l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière ou le recours à un·e prêteur·e privé·e.
Il est également possible de procéder au refinancement d’une propriété existante ou utiliser une marge hypothécaire disponible comme effet de levier. Référez-vous à votre spécialiste en financement hypothécaire pour que ce dernier vous conseille la meilleure stratégie de financement adaptée à votre situation. »
Jonathan Dion, représentant hypothécaire chez Desjardins
Prévoyez les dépenses et les contretemps
En tant que propriétaire, il faut penser aux dépenses imprévues. Effectuez des inspections régulières pour identifier tout problème potentiel. Envisagez de souscrire à une assurance propriétaire pour vous protéger contre d'éventuelles poursuites et pertes, et assurez-vous que tous les locataires signent des baux conformes.
Maintenez une communication ouverte avec les locataires pour répondre rapidement à leurs préoccupations et aux problèmes soudains. Enfin, prévoyez un budget pour les réparations d'urgence et les dépenses imprévues. Utilisez des matériaux de construction écologiques pour réduire l'empreinte environnementale de votre immeuble.
Nos conseils avant de procéder à l’achat d’un immeuble locatif
Bien calculer avant d'acheter un immeuble est extrêmement important. Cela vous permet de déterminer le rendement de l’investissement potentiel, y compris la rentabilité et le flux de trésorerie disponible (cash-flow). Des facteurs tels que le prix d'achat de la propriété, les revenus locatifs, les dépenses d'exploitation et les coûts de financement doivent tous être pris en considération.
Afin de ne pas perdre de temps dans votre recherche :
Définissez des critères clairs pour votre propriété locative idéale, tels que l'emplacement, la taille et la fourchette de prix.
Effectuez des recherches sur le marché et la région pour identifier les zones à forte demande locative et à potentiel de croissance.
Utilisez des ressources et des outils en ligne, tels que les moteurs de recherche de propriétés et les applications immobilières.
Affinez vos options et effectuez des inspections approfondies et une diligence raisonnable avant de faire une offre.
Vous avez envie de passer à l'action? De nombreux immeubles locatifs sont affichés sur le site de DuProprio.com.
